Muss ich beim Auszug die Wohnung streichen?

Nur wenn Ihr Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält UND die Wohnung bei Einzug renoviert übergeben wurde. Klauseln mit starren Fristen (z. B. 'alle 3 Jahre') sind laut BGH unwirksam. Ohne wirksame Klausel liegt die Renovierungspflicht beim Vermieter.

Was sind Schönheitsreparaturen laut Mietrecht?

Der Begriff umfasst das Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern, Innentüren sowie Fenster- und Türrahmen von innen. Nicht dazu gehören das Abschleifen von Parkett, der Austausch von Teppichböden oder Reparaturen an Fliesen und Sanitäranlagen.

Muss ich die Wohnung in Weiß streichen?

Nein. Laut BGH-Rechtsprechung darf der Vermieter keine bestimmte Farbe vorschreiben, solange die Renovierung während der Mietzeit stattfindet. Beim Auszug dürfen Vermieter neutrale, helle Farbtöne verlangen – also neben Weiß auch Beige oder helles Grau.

Was kostet es, die Wohnung vom Maler streichen zu lassen?

Professionelle Maler berechnen in Hamburg zwischen 8 und 15 Euro pro Quadratmeter Wandfläche (inkl. Material). Für eine 70-m²-Wohnung mit ca. 160 m² Wandfläche liegen die Kosten bei 1.300 bis 2.400 Euro. Decken streichen kostet 10 bis 18 Euro pro m².

Darf der Vermieter wegen bunter Wände Geld von der Kaution einbehalten?

Bei starken, schwer überstreichbaren Farben kann ein Schadensersatzanspruch bestehen, wenn die Weitervermietung beeinträchtigt ist. Die Kaution darf aber nicht pauschal einbehalten werden. Es braucht eine nachvollziehbare Abrechnung und den Bezug zum konkreten Schaden.

Ich habe die Wohnung unrenoviert übernommen – muss ich trotzdem streichen?

Nach BGH-Rechtsprechung sind formularmäßige Renovierungspflichten in diesem Fall regelmäßig unwirksam, wenn kein angemessener Ausgleich gewährt wurde. Entscheidend sind Einzugszustand, Vertragsklausel und Nachweise (z. B. Übergabeprotokoll, Fotos).

Wohnung streichen beim Auszug

Von Adam Fuhrmann, Geschäftsführer Fuhrmann Umzüge & Transporte — seit 2007 Ihr Umzugsexperte in Hamburg.

Schönheitsreparaturen beim Auszug – Ihre Rechte und Pflichten

Beim Auszug stellt sich fast jedem Mieter die Frage: Muss die Wohnung gestrichen werden? Die Antwort hängt vom Mietvertrag, dem Zustand bei Einzug und der BGH-Rechtsprechung ab. Viele Klauseln in älteren Mietverträgen sind unwirksam – und Mieter renovieren ohne rechtliche Grundlage.

Was zählt als Schönheitsreparatur?

Schönheitsreparaturen umfassen laut § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung:

Wände und Decken tapezieren, streichen oder kalken
Heizkörper und Heizungsrohre streichen
Innentüren streichen
Fenster und Außentüren von innen streichen
Fußböden streichen (nicht abschleifen oder versiegeln)

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören: Parkett abschleifen, Teppichboden austauschen, Fliesen erneuern, Sanitäranlagen reparieren, Rollläden instand setzen oder Schäden an der Bausubstanz beseitigen. Diese Arbeiten fallen unter Instandhaltung und sind Sache des Vermieters.

BGH-Urteile: Welche Klauseln unwirksam sind

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Grundsatzurteilen Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt. Diese Regeln gelten bundesweit – auch in Hamburg.

Starre Fristenpläne (BGH, 23.06.2004 – VIII ZR 361/03)

Klauseln mit festen Zeitvorgaben wie „Küche und Bad alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre” sind unwirksam, wenn sie keinen Spielraum lassen. Erkennbar an Formulierungen wie „spätestens”, „mindestens” oder „immer”. Der Mieter wird dadurch zur Renovierung gezwungen, auch wenn die Wohnung noch in gutem Zustand ist.

Wirksam sind nur flexible Formulierungen mit Worten wie „im Allgemeinen”, „üblicherweise” oder „falls erforderlich”.

Unrenoviert übernommene Wohnung (BGH, 18.03.2015 – VIII ZR 185/14)

Wurde die Wohnung bei Einzug unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, darf der Vermieter den Mieter nicht zur Renovierung beim Auszug verpflichten – es sei denn, der Mieter hat dafür einen angemessenen finanziellen Ausgleich erhalten. Andernfalls müsste der Mieter die Wohnung in einen besseren Zustand versetzen als bei Einzug. Das ist nach BGH-Rechtsprechung unzulässig.

Quotenabgeltungsklauseln (BGH, 18.03.2015 – VIII ZR 242/13)

Klauseln, die den Mieter bei Auszug anteilig an den Kosten noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen beteiligen, sind in Formularmietverträgen (vorgedruckte Standardverträge) unwirksam. Der BGH begründet dies mit der Unvorhersehbarkeit der Kostenberechnung für den Mieter.

Hinweis: Individualvereinbarungen – also Klauseln, die zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt wurden – können davon abweichen. Der Vermieter muss den Mieter jedoch nachweislich über den Inhalt informiert und ihm Gelegenheit zur Änderung gegeben haben (BGH, 06.03.2024 – VIII ZR 79/22).

Beweislast (BGH, 30.01.2024 – VIII ZB 43/23)

Beruft sich der Mieter darauf, die Wohnung unrenoviert übernommen zu haben, trägt er die Beweislast. Ohne Übergabeprotokoll oder Fotos vom Einzug kann dieser Nachweis schwierig werden.

Normale Abnutzung vs. Beschädigung

Normale Abnutzungsspuren sind durch die Mietzahlung abgedeckt. Dazu gehören:

Leichte Verfärbungen an Wänden durch Sonneneinstrahlung
Dübellöcher in üblicher Anzahl (Bilder, Regale)
Abriebspuren an Türrahmen und Lichtschaltern
Gebrauchsspuren auf dem Bodenbelag

Nicht als normale Abnutzung gelten: großflächige Nikotinverfärbungen, Wandfarbe in kräftigen Farben (Rot, Dunkelblau, Schwarz), Kratzer durch Haustiere oder Schimmelschäden durch falsches Lüften. In diesen Fällen kann der Vermieter Schadensersatz verlangen – unabhängig von der Wirksamkeit der Renovierungsklausel.

Was Mieter beim Auszug tun müssen – und was nicht

Pflichten bei wirksamer Klausel

Enthält Ihr Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel und die Renovierung ist fällig:

Wände und Decken in neutralen, hellen Farbtönen streichen
Heizkörper, Türen und Fensterrahmen (innen) streichen, falls sichtbar abgenutzt
Dübellöcher fachgerecht mit Spachtelmasse verschließen
Tapete muss nicht entfernt werden – es sei denn, der Mieter hat sie selbst angebracht und sie ist nicht mehr neutral

Keine Pflicht besteht bei

Unwirksamer Klausel im Mietvertrag (starre Fristen, Quotenabgeltung)
Unrenoviert übernommener Wohnung ohne Ausgleichszahlung
Wohnung in einem Zustand, der keiner Renovierung bedarf
Fehlendem Mietvertrag oder fehlender Klausel (dann gilt § 535 BGB: Vermieter ist zuständig)

5-Schritte-Schnelltest: Muss ich beim Auszug wirklich streichen?

Wenn Sie unsicher sind, ob Renovierungspflichten bestehen, hilft dieser kurze Praxistest:

Vertragsklausel prüfen: Enthält der Vertrag starre Fristen (“spätestens”, “mindestens alle x Jahre”)? Dann spricht viel für Unwirksamkeit.
Einzugszustand belegen: Wurde unrenoviert übergeben und gibt es keinen angemessenen Ausgleich? Dann ist die Pflicht oft nicht wirksam übertragbar.
Wohnungszustand bewerten: Gibt es nur normale Gebrauchsspuren oder echte Schäden? Nur Schäden können zusätzlich zu ersetzen sein.
Farb- und Lochthemen klären: Kräftige Farben und übermäßige Bohrlöcher sind häufige Streitpunkte bei der Abnahme.
Übergabe professionell dokumentieren: Fotos, Zeugen und ein sauberes Protokoll sind im Streitfall entscheidend.

Mit diesem Ablauf trennen Sie schnell zwischen “muss ich” und “mache ich vorsichtshalber”. Gerade in Hamburg, wo Übergabetermine oft eng zwischen Auszug und Neuvermietung liegen, spart diese Vorprüfung viel Zeit und unnötige Kosten.

Typische Streitpunkte bei der Wohnungsübergabe

Dübellöcher: Wann sind sie noch üblich?

Einzelne Bohrlöcher für Bilder, Gardinen oder Regale gehören regelmäßig zum normalen Wohngebrauch. Problematisch wird es, wenn in kurzer Distanz sehr viele Löcher gesetzt oder großflächige Befestigungen ohne Rückbau hinterlassen wurden. In der Praxis entsteht Streit weniger über “ein paar Löcher”, sondern über Menge, Größe und sichtbare Beschädigungen der Oberfläche.

Praxistipp: Schließen Sie alle sichtbaren Löcher fachgerecht vor der Übergabe. Das ist günstig, reduziert Diskussionen und vermeidet Abzüge wegen Nachbesserung.

Farbwahl: Was gilt als “neutral”?

Während der Mietzeit dürfen Sie grundsätzlich auch kräftige Farben verwenden. Bei Rückgabe kann der Vermieter jedoch einen Zustand verlangen, der die Weitervermietung nicht erschwert. Sehr dunkle oder intensive Farben (z. B. Schwarz, Rot, kräftiges Blau) führen daher häufiger zu Schadensersatzforderungen als helle, neutrale Töne.

Sicherer Standard für die Abgabe: Weiß oder ein heller, neutraler Farbton ohne starke Kontraste.

Kaution: Was darf einbehalten werden?

Die Kaution ist kein pauschaler Renovierungsfonds. Ein Einbehalt muss sich auf konkrete, nachvollziehbare Positionen stützen. Bei strittigen Renovierungspflichten ist eine differenzierte Prüfung nötig, statt pauschaler Abzüge mit Verweis auf “malermäßige Instandsetzung”.

Wenn es unklar ist, ob eine Klausel wirksam ist, sollten Mieter und Vermieter den Zustand sauber dokumentieren und strittige Punkte separat festhalten. Das reduziert Eskalation und beschleunigt die Abrechnung.

Übergabeprotokoll: So sichern Sie sich ab

Das Übergabeprotokoll bei Auszug dokumentiert den Zustand jedes Raums und schützt beide Seiten vor späteren Streitigkeiten.

Checkliste für das Übergabeprotokoll:

Datum und Uhrzeit der Übergabe
Zustand von Wänden, Decken, Böden pro Raum
Zustand von Türen, Fenstern, Heizkörpern
Zählerstände (Strom, Gas, Wasser)
Anzahl und Art aller übergebenen Schlüssel
Vorhandene Mängel und offene Punkte
Unterschriften beider Parteien

Tipp: Fotografieren Sie jeden Raum vor und nach der Übergabe. Der Mieterverein zu Hamburg bietet Vorlagen für Übergabeprotokolle und berät Mitglieder bei Streitfragen.

Kosten für professionelle Malerarbeiten

Wenn Sie die Wohnung streichen lassen, rechnen professionelle Maler in Hamburg mit folgenden Preisen (Stand 2026):

Leistung	Preis pro m²	Bemerkung
Wände streichen (inkl. Farbe)	8 – 15 €	Hängt von Zustand und Farbaufwand ab
Decken streichen (inkl. Farbe)	10 – 18 €	Aufwändiger durch Überkopfarbeit
Türen und Zargen lackieren	80 – 150 € pro Tür	Schleifen, Grundieren, Lackieren
Heizkörper lackieren	50 – 100 € pro Stück	Je nach Größe und Typ
Dübellöcher spachteln	3 – 8 € pro Loch	Oder pauschal pro Raum
Tapete entfernen + neu streichen	15 – 25 € pro m²	Nur wenn vertraglich vereinbart

Beispielrechnung für eine 70-m²-Wohnung:

Position	Fläche / Menge	Kosten
Wände streichen	160 m²	1.600 €
Decken streichen	70 m²	840 €
5 Innentüren lackieren	5 Stück	500 €
15 Dübellöcher spachteln	15 Stück	75 €
Gesamt		ca. 3.015 €

Wer selbst streichen kann, spart die Arbeitskosten. Materialkosten (Farbe, Roller, Abdeckfolie) liegen für eine 70-m²-Wohnung bei 150 bis 300 Euro. Übrigens: Die Kosten für den Maler können Sie unter bestimmten Bedingungen steuerlich absetzen.

Selber streichen oder Profi beauftragen? Entscheidung in der Praxis

Die reine Quadratmeter-Kalkulation greift oft zu kurz. Entscheidend sind Zustand, Zeitfenster und Qualitätsanforderung für die Rückgabe.

DIY ist oft sinnvoll, wenn:

nur einzelne Räume betroffen sind,
der Untergrund in gutem Zustand ist,
genug Zeit für zwei Anstriche und Trocknung vorhanden ist.

Profi ist häufig wirtschaftlicher, wenn:

mehrere Räume plus Decken in kurzer Zeit fertig werden müssen,
starke Farbtöne überarbeitet werden,
Spachtel- und Vorarbeiten umfangreich sind,
die Wohnungsübergabe unmittelbar bevorsteht.

Gerade bei eng getakteten Auszügen (z. B. Monatsende) spart ein Malerbetrieb oft Nerven, weil Vorbereitung, Abdeckung und sauberer Abschluss routiniert laufen. Wer selbst streicht, sollte mindestens einen Puffer von 1-2 Tagen bis zur Übergabe einplanen.

Hamburg-Praxis: So vermeiden Sie Stress in den letzten 72 Stunden

In Hamburg liegen Auszug, Renovierung und Schlüsselübergabe häufig sehr dicht zusammen. Damit der Ablauf nicht kippt, hat sich folgende Reihenfolge bewährt:

72-48 Stunden vorher: Endreinigung organisieren, alle kleinen Nacharbeiten abschließen, letzte Fotodokumentation starten.
48-24 Stunden vorher: finaler Kontrollgang bei Tageslicht (Flecken, Kanten, Steckdosenbereiche, Übergänge zu Decken).
Am Übergabetag: neutraler Ansprechpartner vor Ort, Protokoll Punkt für Punkt durchgehen, offene Punkte schriftlich festhalten.

Wenn früh klar ist, dass es rechtliche Unsicherheit zur Renovierungspflicht gibt, lohnt sich vor dem Termin eine kurze Einschätzung beim Mieterverein zu Hamburg. Das ist in der Regel günstiger als eine spätere Auseinandersetzung um Kautionsabzüge.

Auszugsrenovierung und Umzug kombinieren

Der Zeitplan beim Auszug ist eng: Alte Wohnung renovieren, Möbel abbauen, transportieren, neue Wohnung einrichten – alles innerhalb der Kündigungsfrist. Wer den Umzug und die Renovierung parallel plant, spart Zeit und Doppelwege.

Bewährte Reihenfolge:

Möbel und Kartons aus der alten Wohnung transportieren
Entrümpelung durchführen, falls nötig
Wohnung streichen (leere Räume lassen sich schneller und sauberer renovieren)
Übergabetermin mit Vermieter vereinbaren
Übergabeprotokoll erstellen und unterschreiben lassen

Nutzen Sie unsere Umzugs-Checkliste, um alle Aufgaben im Blick zu behalten.

Fuhrmann Umzüge – Ihr Partner für den stressfreien Auszug

Als Hamburger Umzugsunternehmen seit 2007 kennen wir die Abläufe bei Auszug und Wohnungsübergabe. Wir übernehmen den Transport, die Endreinigung und koordinieren den Zeitplan mit Ihnen.

Ihre nächsten Schritte:

Privatumzug Hamburg — Kompletter Umzugsservice zum Festpreis
Entrümpelung Hamburg — Wohnungsauflösung und Entsorgung
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Oder rufen Sie uns direkt an: 040 / 648 566 69 – wir beraten Sie gerne.

Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streitigkeiten mit dem Vermieter wenden Sie sich an den Mieterverein zu Hamburg oder einen Fachanwalt für Mietrecht.